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張欣民:別讓房市像骨牌般倒下
2015/4/21 上午 10:15:00

2015-04-20 07:14:10 經濟日報 記者陳美玲整理
■張欣民

(天時地利不動產總經理)

今年有一種聲音說,台灣房市快掛了;另一種聲音說,還沒感覺到、還沒看到。兩種聲音都陳述了一部分的事實,所謂內行看門道,從專業的角度看,台灣房市如骨牌已是一張一張倒下來了,不要再留戀過去的繁華與美好。

年度預售屋推案第一大檔期—「329檔期」已經上場,儘管市調相關市場指標有好轉跡象,但是主要操盤的代銷業者卻一點都笑不出來,跟過去的黃金「329檔期」比較起來,現在可說是繁華落盡了,因為人心已經變了、因為市場已經變了。

人心變了,最明顯的分水嶺是去年九合一選舉的結果,不僅僅是顯示網軍的強大力量,尋求公平正義的聲音也藉著選票顯現出來,於是我們看到了連任或新任縣市首長跟以往不一樣的施政作為,不公不義out,凡事都要更貼近民意才是王道。

台北強拆違建、搶推公營住宅、全面檢討五大開發案,台中阻BRT、擋台灣塔,桃園重新檢討航空城、宜蘭嚴格規範農舍等等。由於人心思變,衍生出這些新官上任燒出的好幾把火,跟近幾年來一連串的打房動作匯聚之後,國內房市也悄悄的在轉變,而且是一種不可逆的轉變,因此不要再有錯誤的期待:認為這波房市調整期是另一個金融海嘯,很快就會反轉向上。

最明顯是資金面,這波超長的房市榮景可說是資金行情堆積出來的,但是現在大筆大筆的資金持續的往海外流,今年更可能會呈倍數成長,東南亞投資考察團塞爆桃園國際機場,就是最佳的證明,可是這些資金一旦出去,五至十年內不會再回來,明顯排擠了國內房市的資金動能,更不用提最近滬港通的效應、人民幣定存的磁吸力。

這是市場上資金飽滿者的心態,對於剛性需求想從銀行借貸者,現在普遍也面臨銀行的刁難,成數降低、利率拉高還算是幸運的,有些自住者甚至已有借不到錢的情形,當然現在建築業者想再從銀行搬錢出來也是難上加難。

再者,是不動產產品面的豬羊變色。最先變色的是豪宅產品,從豪宅稅到追稅、追查資金來源,到前台北市副市長張金鶚的臨別秋波「加強版房屋稅」,現在豪宅儼然已成為市場上的燙手山芋,不管你的口袋有多深,對於豪宅大家都避之唯恐不及。當然「加強版房屋稅」衝擊不止於豪宅產品,商辦、飯店、地上權宅、都更宅等也都被這波流彈給打到,給打倒。

其他像是非都會工業區土地,在奢侈稅修法中遭到封殺,有史以來最大的農地炒作潮,先在桃園航空城生死未卜之下停擺,接著宜蘭縣政府的一紙禁令、及最近農委會的宣示,投資炒作農地者也面臨著最後一隻老鼠的命運,看來過去市場上炒作的產品都倒下了。

最後也是最重要的,是市場心理面的轉變。過去十多年,國內房地產可說是隨便買隨便賺,但現在不可能了,房價高漲、人人喊打,要再賺房價價差根本不可能,加上租金報酬率超低,跟定存比已經沒有多少誘因。現在市場上碩果僅存的是剛性需求,再說要投資國內房地產,不是傻子就是騙子。

除了獲利可能性極低外,投資國內房地產的不確性也大增,大大擠壓原本的獲利空間,除了持有成本不斷提高外(今年的房屋稅會讓很多人有感),交易成本在房地合一實價課稅後,更會有顯著的增加,過去台灣房地產低持有成本、低交易成本的優勢全多消失,聰明的資金還會進國內房市嗎?

現在的台灣房市正如骨牌一樣是一張一張的倒下,央行升息就是最後一張骨牌倒下時。

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