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大台北地上權案反應差 標案難創榮景
2015/4/23 上午 10:14:00

2015-04-21 【住展房屋網/台北報導】

國有財產署先前公告標售台北市中正區兩筆地上權,於4月下旬開標,結果市場反應冷清,兩筆標案僅吸引1封標單,而標脫的中正區臨沂段四小段117、118、124地號,更只以溢價0.25%就得標,顯示台北市地上權標售案再創新高價的榮景不在,現在能成功標出去,「就要偷笑了」。

住展房屋網企研室分析,市場對地上權標案反應不佳的原因,除了與房市景氣趨緩有關外,更與地上權建案銷售碰壁息息相關。

設定地上權建案因法規調整又可分為兩類,在地上權放寬可分割移轉前是使用權,開放可分割移轉後所標售並推出的建案,才是真正的地上權案。

購買使用權建案的屋主沒有土地所有權,且因地上權是設定在建商名下,所以屋主也沒有房屋所有權,只有房屋使用權,較類似於租賃的概念;按理說使用權案應由建商負責繳納地租金和房屋稅,但市面上使用權案多以立訂契約方式,將地租金和房屋稅轉嫁給買方,未來容易衍生糾紛。至於購買地上權建案的屋主沒有土地所有權,但有房屋所有權,每年須繳納地租金和房屋稅。

據住展房屋網市調觀察台北市地上權市場,以設定年限為70年來看,無論地上權案或使用權案,成交價為周邊房價6折左右,則市場接受度較高,銷售不成問題。若是房價折數越少,則市場接受度愈低;如果成交價只有周邊房價打8折以下,則市場接受度趨近於零,建案將陷入賣不動的窘境。

這意謂著一件重要的事:「國人並不是不喜歡地上權,而是不能接受價格過高的地上權產品。」也就是說,只要地上權產品定價對了,自然就賣得掉。

然而,部份地上權土地標售價格過高,推升建商的推案成本,而建商在利潤考量之下,極少會把地上權產品價格壓在周邊房價6折或以下,因此地上權房屋大多滯銷,近三年來只有極少數個案能夠順利銷售。

只不過,地上權土地標售價格本身就已不低,再加上業者在商言商,大多不肯縮減利潤;即便國產署便宜標售台北市內的土地地上權,業者也不一定會便宜賣,最後導致地上權產品和一般有土地所有權的房子價差不大,通常只有兩成多,市場反應不好是理所當然的。

市場反應差,業者於是有了「國人對地上權產品接受度低」的誤解,對地上權標案興趣缺缺,自然難創造榮景了。



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